「改修したい!」物件一覧

賃貸物件をお持ちの方へ。「漆喰と木の室」導入の参考になるよう、追跡調査を含めた詳しいデータを紹介します。

● 家賃について

これまでの事例では改装前の金額に据え置く方が、高くするケースより多かったです。高くした場合、入居までの時間が長引くケースとなることがままあります。家賃を据え置きにして、空室期間を少なくする方が、結果的には家賃収入が多くなるという判断をされるようです。人気エリア、人気物件などの条件が良い場合は、相場より高い設定でも比較的早く入居が決まるケースもありました。

● 原状回復費用について

作業は基本、弊社で行わせて頂きます。漆喰や無垢フローリングの汚れは、浅いものであれば、サンドペーパーで削ることにより、復旧します。これまでの入退居に限って言えば、綺麗に住んで頂ける方がほとんどでしたので、原状回復費用は、3〜5万円でした。(仕上げに関してのみ)。

〇 仮に漆喰の塗り替えが必要になった場合
弊社が責任をもって、クロス張り替え(¥1000円/平米)の一室総費用と同一費用にて施工いたします。

〇 床の汚れが入居の妨げになるレベルになった場合
無垢材を用いておりますので、削りだしが可能です。その上に塗装を行い、新品状態に戻します。ビニールシートの張り替え費用(¥3000円/平米前後)と同一費用で施工いたします。

● 耐用年数について

〇 漆喰の壁と天井

漆喰は、ビニールクロスや塗装と異なり、静電気が起こりにくいため、空気中の汚れ粒子を吸着しにくいものです。例えば喫煙者の入居が10年程あると、クロスは明らかにヤニの色と臭いを蓄えます。漆喰は極めてその吸着が少ないので、クロスの張り替えのような頻度で、漆喰を塗り替える必要はありません。

クロスの場合
たばこの煙、トイレ臭などの空気中の汚れ+臭い=×(ためやすい)
醤油などの色のついた液体=〇(ためにくい)

漆喰の場合
たばこの煙、トイレ臭などの空気中の汚れ+臭い=〇(ためにくい)
醤油などの色のついた液体=×(ためやすい)

どちらが普段の生活にとって快適か、また、どちらが原状回復時に仕上げ直す必要性を抑えられるかを考えると、思いの外漆喰は、原状回復性能は高い=入居者の入れ替わりに強い、と言えます。実際、「漆喰と木の室」開始以来11年間の間、一室全面を塗り直した事例はありません。トイレ臭については、拙文「漆喰トイレとは」をご参照ください。

〇 無垢フローリングについて

弊社では、パインフローリング20ミリ厚もしくは、ブラックローズ15ミリ材を用いております。いずれも、無垢材ですので、万が一新材にしようとするならば、表面を少しずつ削ることができます。とはいえ、世界中に施される無垢フローリングで、削っていって厚みがなくなった、というような話は聞きません。むしろ無垢材は、めったに削られるものではなく、使われることによる風合いを楽しむ床です。ベニヤのフローリングは表面材(コンマ数ミリ未満)がペロッと剥げて、やむかたなく部分補修ということになりますが、無垢材はそのようにはなりません。そのかわり、椅子などの家具で凹みます。その他傷が付きます。それをたくさん蓄えていくことによる古色=エイジングと捉えられます。薄くて陳腐化(材料の古ぼけ化)の激しい安価な材料を、ことある度に更新していくという賃貸物件の通例とは逆の考え方で、エイジングによりある種のアンティーク的価値を物件の価値として獲得していこうというものです。。スムーズな入居者の入れ替わりを眺めておりましても、このエイジングの美学が有効に働いているのではないかと思っております。(弊社最年長物件=11年)

● 満室保証、家賃保証等について

弊社はこれまで家賃保証等の、投資不安解消策は行ってまいりませんでした。注文住宅でさえ「高嶺の華」である、塗り壁(漆喰)と無垢フローリングの仕様を賃貸の世界にも普及させたいという思いで、これらの仕様を、賃貸という厳しいコスト競争の土俵に載せ、なおかつその後の原状回復費用においても、クロス仕様の通常価格に納めることを保証することを最優先して参りました。今後は、リノベーション業態の常識となりつつある、免責期間を設けた家賃補償制度も導入したいと思っております。この件につきましては具体的な物件を鑑みての、逐次導入を検討をさせていただきたいと思っております。

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